La société civile immobilière permet de structurer un investissement immobilier en commun entre plusieurs personnes. Véhicule d’investissement souvent utilisé par les partenaires de PACS qui souhaitent acheter ensemble leur résidence principale ou secondaire, il convient de présenter les avantages de cet outil et de faire un état des écueils à éviter.
Avantages de la SCI
Le panel des avantages de la SCI est étendu et illustre son succès. Parmi les avantages les plus couramment énumérés, il est souvent mentionné :
- la réalisation d’un investissement immobilier à plusieurs sans recourir au régime de l’indivision ;
- l’organisation d’une transmission patrimoniale à titre gratuit ;
- la dissociation de la propriété de l’immobilier de celle de l’entreprise ;
- l’organisation à l’avance d’un patrimoine immobilier ;
- la création de liquidités pour un refinancement ;
- la gestion du patrimoine d’une personne dite protégée ;
- le bénéfice d’avantages fiscaux ;
- la réalisation d’un investissement en démembrement de propriété.
Avant tout connu du grand public comme un outil d’organisation successorale, la société civile permet d’organiser en amont la transmission d’un patrimoine immobilier, en envisageant à l’avance les règles applicables postérieurement au décès de l’un des associés ou en réalisant une donation-partage via la SCI ou encore en réalisant un démembrement de propriété être les enfants (nu-propriétaires) et les parents (usufruitiers) afin d’éviter les droits de mutation.
Pour les partenaires de PACS, la SCI peut se révéler intéressante pour les couples pacsés sous le régime de la séparation de biens, qui souhaitent acheter ensemble un bien sans recourir à l’indivision.
En effet, le recours à la SCI permet, d’une part, de dissocier les quotes-parts d’acquisition et les modalités de financement et, d’autre part, d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision.
- Pour rappel, dans le cadre de l’acquisition d’un bien en indivision, les quotes-parts d’acquisition doivent en principe correspondre à la quote-part du financement réel effectué par chacun des acquéreurs. Cela ne correspond pas nécessairement à la volonté des partenaires : le cas le plus fréquemment rencontré étant celui de partenaires soumis au régime de la séparation de biens pour lesquels l’acquisition est financée majoritairement par l’un des partenaires et que les deux partenaires souhaitent néanmoins être propriétaires de façon égalitaire du bien, notamment lorsqu’il s’agit de leur résidence principale. La création d’une SCI peut permettre à un associé de détenir une participation au capital importante pour un apport en numéraire relativement faible. Le financement en compte courant d’associé retracera les apports respectifs de chacun des partenaires ; le financement n’étant pas nécessairement proportionnel à part de capital détenue dans la SCI.
- Outre cet avantage apprécié des partenaires, la constitution d’une SCI permet d’éviter les inconvénients du régime de l’indivision. Dans le cadre de ce régime, il convient de souligner que les décisions importantes sont prises à l’unanimité, ce qui conduit à alourdir le processus décisionnel. En outre, dans le cadre d’une indivision, il est possible de prévoir des règles de décision spéciales dans une convention d’indivision, laquelle est limitée à 5 ans. A contrario, les statuts d’une société pouvant également prévoir des règles de décision particulières sont applicables sur la durée de la société qui peut aller jusqu’à 99 ans (éventuellement prorogeable). Cela a pour conséquence de pérenniser les règles de décision. Enfin, il est à noter que chacun des indivisaires peut demander le partage à tout moment de l’investissement en indivision. La constitution d’une SCI peut au contraire conduire à sécuriser la pérennité de l’investissement immobilier réalisé.
Les écueils à éviter
Il convient de noter que la société civile est régie par les articles 1845et suivants du Code civil et que la majorité des dispositions de ces articles sont supplétives de volonté, c’est-à-dire qu’elles s’appliquent à défaut de volonté contraire des associés matérialisée dans les statuts.
Cette liberté dans la rédaction des statuts doit conduire les associés à être vigilants pour que les statuts soient adaptés à leurs choix de gestion et à leurs projets.
Une attention particulière doit être portée quant à l’encadrement des pouvoirs du gérant (les partenaires pouvant être tous deux désignés cogérants de la SCI), des comptes courants d’associé (prévoir ou non des intérêts, une convention de blocage) et quant à la fiscalité souhaitée (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).
